פינוי בינוי ותמ"א 38 – להתגבר על המכשולים שבדרך

לא תמיד הכול זורם 

כשאנחנו עומדים בפני צעד גדול בחיים, אנחנו אוהבים לדמיין את היום שאחרי ואת ההנאה מהתוצאה הסופית, וזה נכון במיוחד כשמדובר בפינוי בינוי ותמ"א 38. אנחנו מסתכלים על הבית הישן וחושבים על היום בו העבודות ייגמרו וניכנס לדירה חדשה ונוצצת בבניין משודרג. למרבה הצער, הדרך לבית החלומות לא תמיד עוברת חלק, וכשתעבדו על ביצוע פינוי בינוי או תמא 38, ייתכן שתיתקלו בקשיים ובעיכובים לאורך הדרך – אבל אל חשש! הכנו לכם מדריך מפורט עם הקשיים הנפוצים שעלולים לצוץ ועם הדרכים להתמודד איתם, כדי ששום דבר לא יעצור אתכם בדרך להשלמת המשימה.

להפוך "לא" ל-"כן" 

הקושי הנפוץ ביותר שנתקלים בו בפינוי בינוי ותמ"א 38 הוא דייר סרבן – שמתנגד לביצוע המהלך מסיבות שונות, והצעד הראשון לפתרון הוא להבין מדוע הדייר מסרב. לדייר סרבן יכולים להיות מספר מניעים:

סיבה בריאותית: קורה לרוב עם דיירים קשישים, שחוששים מביצוע מהלך כ"כ מורכב בגילם המתקדם: מעבר דירה, הסתגלות למקום המגורים החלופי או עזיבת דירה שאולי מונגשת לצרכיהם המיוחדים. לדיירים כאלו היזם יכול להציע, למשל: סיוע בהתאקלמות בדיור החלופי, תוספת לשכר הדירה, התחייבות לביצוע התאמות נגישות בדירה החדשה, העברה לבית אבות במקום לדיור חלופי, ועוד. 

סיבה משפחתית: גם זו סיבה נפוצה בקרב קשישים. יכול להיות שהדייר הסרבן הוא ערירי, ללא בני משפחה שיעזרו לו בביצוע המעבר ובהבנת המצב. במקרים כאלה אפשר להיעזר בשכנים שנמצאים איתו ביחסים טובים, ולדאוג שהתקשורת מולו תתבצע ע"י אנשים קבועים ככל האפשר כדי לבנות אמון (נציגי הדיירים והיזם). אם הדייר אינו דובר עברית, אל תוותרו על שימוש במתורגמן. בכל מקרה של דייר קשיש ו/או ערירי, חשוב מאוד להסביר לו את זכויותיו ולהציג לו את הערבויות והביטחונות ששומרים עליהן.

סיבה כלכלית: הדייר הסרבן שואף לקבל תמורה גבוהה יותר עבור הנכס שלו, וההצעה ששאר הדיירים מסכימים עליה לא מקובלת עליו. אפשר לבקש ממנו להביא הצעה אחרת, ואם היא משתלמת יותר אז מה טוב, אבל אם זה לא קורה וכבר הגעתם לרוב החתימות הנדרש – ניתן להתחיל לפעול משפטית. 

לפי החוק,  בפרויקט תמ"א 38 (חיזוק בלבד) ניתן לתבוע דייר סרבן אם הושגו חתימות של 67% מבעלי הדירות בבניין, ובפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) ופינוי בינוי, ניתן לתבוע דייר סרבן לאחר חתימה של 80% מבעלי הדירות. אם הדברים יגיעו לכדי צורך בתביעה, הסתייעו בעורך הדין שמלווה את הפרויקט מטעמכם– הוא מכיר מצוין את דיני התחום וידע להסביר ולהכווין בהתאם למקרה שלכם. רוב המקרים של דייר סרבן נפתרים ללא הליך משפטי, וכל עוד יש נכונות להבנה הדדית ולפשרה – ניתן להגיע לפתרון שיספק את כולם.

אתם נגד הרשויות 

לרשויות בישראל, איך נאמר בעדינות – אין מוניטין מדהים כשמדובר בסדר ויעילות, ולפעמים הן עלולות לעכב באופן משמעותי פינוי בינוי או תמ"א 38 שאתם מתכננים. נכון לאפריל 2023, פרויקט המטרו שמתוכנן באזור המרכז גרם לעצירת פרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב וברמת גן, לאחר שהתקבלה החלטה שפרויקטים המתוכננים לקום בקרבת תוואי המטרו לא יוכלו להתבצע בשנים הקרובות – זאת למרות שכבר קיבלו את האישורים. זו רק דוגמה אחת לאופן בו הרשות המקומית עלולה לעכב ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38. הדרך הטובה ביותר להתמודד מול הרשויות היא להתאגד במספר גבוה ככל האפשר (מספר בניינים, רחוב שלם או יותר) ובעיקר להתאזר בסבלנות. 

על שקיפות ורצינות 

אמון הוא הבסיס לכל תקשורת בין אנשים, במיוחד תקשורת ארוכת טווח ובעלת משמעות גדולה כמו ביצוע פינוי בינוי ותמ"א 38. מכיוון שמדובר בתהליך מורכב, שלוקח זמן, הפוטנציאל לעיכובים הוא אינסופי – ולפעמים מספיק טופס אחד שלא נשלח בזמן או שורה אחת שלא נכתבה כראוי כדי להביא לעיכוב בפרויקט. כנציגי הדיירים, עליכם לדרוש מהיזם עדכונים שוטפים על התקדמות הפרויקט, גם כשהעבודה מתבצעת מול הרשויות ואתם כביכול "לא מעורבים". יזם מקצוען, שמנוסה בביצוע פינוי בינוי ותמ"א 38 ומתייחס לדיירים בכבוד הראוי, ידאג לעדכן אתכם מבלי שתצטרכו להזכיר, אך שימו לב אם עובר יותר מדי זמן ללא עדכון ואל תתביישו לדרוש תשובות. זכרו שמדובר בבית שלכם!

אפריקה התחדשות עירונית – להבטיח כבר היום את העתיד 

כשמחפשים חברה יזמית עם ניסיון, מקצוענות ואמינות ללא פשרות – אנחנו נכנסים לתמונה. "אפריקה התחדשות עירונית" היא חברה-בת של "אפריקה ישראל מגורים" - קבוצת הנדל"ן הגדולה והמובילה שחתומה על פרויקטים מוצלחים בכל רחבי הארץ. האמינות הגבוהה והמקצועיות הקפדנית של הקבוצה מובילות גם את חברת הבת, "אפריקה התחדשות עירונית", שמתמחה בפינוי בינוי ותמ"א 38 ומנוסה בביצוע פרויקטים מורכבים בהצלחה, בדגש על שקיפות לכל אורך הדרך ותגובה מהירה ומקצועית לכל קושי שעולה. א.נשי המקצוע שלנו ילוו אתכם לכל אורך התהליך, יעמדו לרשותכם בזמינות גבוהה ויתנו מענה איכותי לכל שאלה או בעיה שעלולה לצוץ. חושבים לבצע פינוי בינוי או תמ"א 38 בבניין שלכם? הגעתם לכתובת הנכונה. צרו איתנו קשר עוד היום.