10 המלצות להתחדשות אורבנית
תוכנית תמ"א 38/2 ופינוי בינוי יוצרת הזדמנות מיוחדת לחיים חדשים באותה סביבה מוכרת. עם זאת, בדרך להשלמת התוכנית, שהפכה להזדמנות החדשה של עולם הנדל"ן הישראלי, מתבצעות טעויות שכיחות דווקא בקרב מי שאמור ליהנות ממנה במיוחד – הדיירים, שאינם מודעים לפתרונות ולאפשרויות המוצעים להם.
איך נמנעים מטעויות ומשלימים תהליך בריא בדרך לבית חדש? איך בוחרים חברה יזמית, כיצד מתנהלים נכון מול החוזים שבדרך, ומדוע מומלץ להיעזר בעו"ד ומפקח? המומחים של אפריקה ישראל התחדשות עירונית ריכזו עבורכם תמרורי אזהרה לטעויות הנפוצות, וגם פתרונות למניעה:
1
גשרו על מחלוקות מבפנים
כדאי לצאת לדרך בתהליך פינוי בינוי כאשר יש הסכמה וחתימה של לפחות 80% מבעלי הדירות בבניין. לכן, מומלץ לאסוף את כל דיירי הבניין באווירה טובה, ולספר להם על היתרונות שבפרויקט. רצוי למנות גם מספר נציגים מהבניין כועד מייצג, שישמשו כאנשי קשר אל מול החברה היזמית.
2
תפסתם מרובה לא תפסתם
כיום ישנן חברות רבות אשר מתעסקות בפינוי בינוי, מומלץ לקבל שתיים או שלוש הצעות לביצוע הפרויקט ולא מעבר. לבחור בחברה יזמית גדולה, אמינה ורצינית עם ניסיון מוכח בתחום, אך גם כזו שמסוגלת להעניק לכם יחס אישי וליווי צמוד לכל אורך התהליך.
3
חברה פרטית או ציבורית
ההמלצה הינה לצאת לדרך עם חברה ציבורית גדולה ושקופה, אשר מפרסמת את הדוחות הכספיים שלה בבורסה לני"ע, ומאפשרת לציבור לבדוק אותה, הן מבחינה פיננסית, והן מבחינת אחוזי הרווחיות של הפרויקטים שלה.
4
בחרו מפקח אובייקטיבי מטעמכם
לאחר בחירת החברה היזמית, חשוב מאד לבחור מפקח מנוסה מטעמכם שישרת את האינטרסים שלכם וילווה אתכם בתהליך התכנון, המפרט הטכני והשינויים שתרצו לבצע בעתיד בדירות. בהמשך, המפקח יהיה זה שיאשר את תכניות החברה היזמית, ויוודא שהכל מתואם ומתקיים כפי שהובטח בהסכם. המפקח הינו במימון מלא של החברה היזמית.
5
אל תמתחו את לוחות הזמנים
תהליך פינוי בינוי הוא תהליך ארוך. חשוב, כאשר יושבים עם המפקח ועם החברה לעבור על הדברים הפרקטיים והרלוונטיים, בסופו של דבר, תהליך קצר ויעיל עובד לטובת כל הצדדים.
6
שימו לב לערבויות
כאשר כבר התקבלה החלטה משותפת לגבי החברה היזמית, חשוב לחתום על מסמך בלעדיות עם החברה לתקופה מסוימת, שבה שני הצדדים מתחייבים בסעיפים מוסכמים מראש. חשוב לבדוק ערבויות ראויות לפרויקט, עם ליווי של מוסד פיננסי מוכר (בנק או חברת ביטוח גדולה). בנוסף, חשוב שההסכם יעגן בתוכו את כל העתיד להתרחש בפרק זמן של פינוי הנכס, כגון שכר דירה בדירה חלופית, הובלה, וכל שאר ההוצאות אשר בהן תישא החברה היזמית.
7
חברה מתמחה עדיפה על מחלקה מטפלת
כאשר מחפשים מול מי לבצע את הפרויקט, צריך לעשות את ההפרדה בין מחלקה בתוך חברה לבין חברה מתמחה. הרצוי והנכון הוא לעשות זאת מול חברה מתמחה, שבה תהנו מהקשבה מלאה ואישית לפתרון אתגרים.
8
חלום המ"ר הנוסף במקום חלום בניית הדירה
מכשול נוסף הגורם לעיכוב בלוח הזמנים הוא ניסיון למיצוי בלתי אפשרי של עוד מטרים לבנייה. הקפידו להיות ריאליים, ואל תתעכבו על הלא ניתן לביצוע. חלום הבית שלכם יתגשם מהר יותר.
9
בחרו להתחדש עם מקצוענים בעלי ניסיון
אל תתבססו רק על מראה עיניים של נציג חברה נחמד, או על הטבה מפתה הנתפסת משמעותית. מדובר בחיים שלכם! בפרויקט בסדר גודל כזה, הדבר החשוב ביותר הינו התקשרות עם יזם בעל ניסיון מוכח בתחום, אשר קיבלתם עליו המלצות וראיתם עבודות שלו בשטח. הדבר נכון גם לגבי מפקח שעמו תתקשרו, ושאר אנשי המקצוע שמלווים אתכם בתהליך.
10
הדירה נמסרה? עוד לא סיימתם
זהו רגע מרגש, המסמן, כמעט, את סיומו של תהליך ארוך. אך חשוב לזכור שהתהליך עדיין לא נגמר. עברו יחד עם מפקח מטעמכם על הדירה טרם קבלתה, בצעו בדיקה קפדנית ומקצועית שלא נפלו פגמים, בדקו את הדירה כולה על מנת לוודא שהדברים הינם כפי שהובטחו בחוזה, וודאו שיתוקנו דברים המצריכים תיקון, באם יש כאלה, הינם הכרחיים כדי לקבל את הדירה כמו שצריך וכפי שהובטח לכם, ולהיכנס אליה ברגל ימין.
